ATAŞEHİR AKTÜEL

Mülk sahipleri ile kiracılar arasında tahliye ve kira sorununa ilişkin uyuşmazlıklar gündeme gelmeye devam ediyor. İstanbul Ataşehir’de 10 yıldır aynı evde oturan bir kiracı, evin yeni sahibi tarafından tahliye edilmek istendi. Açılan tahliye davasını yerel mahkeme reddederken, ev sahibinin istinaf başvurusu üzerine dikkat çeken bir karara imza atıldı.

Ev sahibi ‘İhtiyacım var’ dedi, kiracıyı çıkartmak istedi

Evi satın alan yeni mülk sahibi kiracısını evden çıkarmak istedi. 17 Şubat 2022 tarihinde bir ihtarname çekildi. Bu sırada evin kira bedeli 12 bin TL’ydi. Kiracı evi tahliye etmeyince mülk sahibi, konutta kendi ihtiyacı doğrultusunda oturmak istediğini gerekçe göstererek tahliye davası açtı. Yerel mahkeme tahliye talepli davanın reddine karar verince, bu kez mal sahibi süreci istinaf mahkemesine taşıdı. Mahkemeden dikkat çeken bir karar çıktı.

“Kira bedeli 12 bin TL’ydi, dava açıldı”

Mülk sahibi ile kiracı arasında yaşanan dava sürecini milliyet.com.tr’ye anlatan Avukat Gizem Gonce şu ifadeleri kullandı: “Ev sahibi ile kiracı, İstanbul Ataşehir’de bulunan bir sitedeki konut için 01.06.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi imzaladı.

Kiracı bu konutta 10 yıldır oturmaktayken, ev sahibi 15 Şubat 2022 tarihinde konutu bir başkasına sattı. Konutun satılmasının ardından yeni mülk sahibi 17 Şubat 2022 tarihinde kiracıya, taşınmazın satın alınmasından dolayı tahliye edilmesi istemiyle bir ihtarname çekti. Kiracı bu sırada aylık 12 bin TL bedelle dairede oturmaktaydı.

Bu ihtarnamenin içeriğinde kira sözleşmesinin uzama süresinin 10 yılı doldurduğu ve kiracının bu ihtarnamede yazıldığı gibi ihtarname eline geçtiğinden 6 ay sonra taşınmazı tahliye etmesi talebinde bulunuldu. Bu ihtarname kiracıya 21 Şubat 2022 tarihinde tebliğ edildi.

Ev sahibi ‘Yeni malikin konut ihtiyacı’ sebebiyle tahliye davası açtı

Ev sahibi yasal tahliye koşullarının oluştuğu durumda taşınmazın tahliye edilmediğini gerekçe gösterdi. Ev sahibi, taşınmazı eğitim kurumlarına ve aynı semtte bulunan iş yerine yakınlığı sebebiyle satın aldığını, bu taşınmaz için kullanım ihtiyacının olduğunu belirtti. Ev sahibi bu nedenleri gerekçe göstererek 01.06.2022 tarihinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtı.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi’nde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” düzenlemesi bulunmaktadır.

Mahkeme davayı reddetti

Konut niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra mecurun mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için iki seçeneği bulunmaktadır. Yeni malik TBK m.351/1 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ edilmesi şartıyla altı ay sonra dava açabileceği gibi TBK m.351/2 uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açabilir.

Davada kiracı taraf taşınmazda uzun süre oturduğunu, tüm kira bedellerini, apartman giderlerini, masrafları düzenli olarak dediğini, ev sahibinin sürekli kendisini telefonla arayarak, psikolojik şiddet uyguladığını beyan etti. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama neticesinde 03.03.2023 tarihinde tahliye davasının reddine karar verildi.

Dava reddedilince ev sahibi istinaf mahkemesine başvurdu

Ev sahibi bu gelişme sonrasında istinaf mahkemesine başvurdu. Yeni ev sahibi taleplerinde gerçekten bu eve ihtiyacı olduğunu, daha güvenli bir taşınmazda ikamet etmek istediğini, çocuklarının eğitim hayatı ile kendisi ve eşinin iş hayatının olumsuz etkilenmemesi sebebiyle konutu tercih ettiğini belirtti. Yerel mahkemenin verdiği kararın kaldırılması ve tahliye davasının kabul edilmesi talep edildi.

İstinaf mahkemesinden dikkat çeken karar!

İstinaf mahkemesi 01.06.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yapıldığı, davacı müvekkil ev sahibi taşınmazı tahliye etmesi için davalı kiracıya iki adet ihtarname gönderdiği, 17.02.2022 tarihli ilk ihtarnamede taşınmazı 1 ay içinde tahliye edilmesinin istendiği, 21.02.2022 tarihinde davalı kiracıya ihtarname tebliğ edildiği, 25.03.2022 tarihinde ikinci ihtarnamede ise 1 ay içinde tahliyesinin ve en geç 6 ay bekleyip tahliye davası açma hakkını saklı tuttukları belirtilmiş olup, ihtarnamenin 29.03.2022 tarihinde tebliğ edildiği, taşınmazı 15.02.2022 tarihinde satın aldığı ve 6 ay geçmesi beklenmeden 01.06.2022 tarihinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açıldığı görüldüğünden yerel mahkemenin kararının doğru olduğuna ve tahliye şartlarının oluşmadığına davanın reddine karar verilmiştir.

Ev sahibi 6 ay beklemeden dava açtı

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesi önemlidir. Buna göre yeni malik evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya bildirmelidir. Kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdireceğini bildirmesi gerekiyor.

Burada yeni malikin satın aldığı tarih 15 Şubat 2022’ydi. 6 ay geçmesini beklemeden 1 Haziran 2022 tarihinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtı. İstinaf mahkemesi ve yerel mahkeme de bu kararı doğru bulmadı. Sürelere uymadan erkenden tahliye davası açıldığında usul kuralları gereği davanın reddine karar verildi.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman açılmalı?

Öncelikle kira sözleşmesinde belirlenen kira süresi sona ermelidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

TBK’nın 329. Maddesine uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır.”